2026년 서울 아파트 시장이 사상 최악의 거래 절벽을 맞이했습니다. 악성 미분양이 급증하고 거래량이 급감하면서 투자자와 실수요자 모두 큰 혼란을 겪고 있는데요. 지금 이 위기의 원인을 정확히 파악해야 현명한 투자 판단이 가능합니다.
서울 아파트 거래량 급락 현황
2026년 1월 기준 서울 아파트 월간 거래량은 3,200건으로 전년 동기 대비 47% 급감했습니다. 특히 강남 3구의 거래량은 월 500건 미만으로 떨어지며 2020년 이후 최저치를 기록했습니다. 매물은 쌓이는데 매수세는 실종된 전형적인 거래 절벽 현상이 심화되고 있습니다.
악성 미분양 증가 원인 분석
금리 인상과 대출 규제 강화
기준금리가 3.75%를 유지하면서 주택담보대출 금리가 연 5~6%대에 형성되어 있습니다. 여기에 DSR 40% 규제가 지속되면서 실수요자들의 구매력이 크게 약화되었습니다. 특히 9억 원 이상 고가 아파트의 경우 대출 한도가 제한되어 청약 당첨자들의 계약 포기가 속출하고 있습니다.
분양가 상한제 폐지 후유증
2024년 하반기 분양가 상한제가 폐지되면서 건설사들이 높은 분양가를 책정했으나, 시장 침체로 청약 미달 사태가 빈번해졌습니다. 특히 서울 외곽 지역의 경우 분양가가 주변 시세보다 20~30% 높게 책정되어 미분양으로 전환되는 사례가 급증했습니다.
건설경기 침체와 공급 과잉
2023~2024년 대량 입주 물량이 시장에 쏟아지면서 공급 과잉 현상이 발생했습니다. 서울 전역에서 2026년 한 해 동안 약 4만 5천 세대가 입주 예정이지만, 수요는 이를 따라가지 못하고 있습니다. 특히 중소형 평형의 미분양 적체가 심각합니다.
지역별 시장 침체 양상
강남권은 가격 방어에 성공하고 있으나 거래가 실종되며 유동성 위기에 직면했습니다. 강북권과 서울 외곽 지역은 호가가 10~15% 하락했음에도 매수세가 유입되지 않고 있습니다. 특히 마곡, 고덕, 위례 등 신도시 지역의 미분양이 1,200세대를 넘어서며 건설사들의 자금난이 가중되고 있습니다. 전세가율이 70%대로 상승하면서 갭투자 수요도 완전히 소멸된 상태입니다.
투자자가 주의해야 할 위험 요소
현재 시점에서 서울 아파트 투자는 신중한 접근이 필요합니다. 시장 회복 시기가 불투명하고 추가 하락 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.
- 급매물 증가로 인한 시세 추가 하락 가능성: 매도 급한 물건들이 시세를 끌어내리는 악순환 발생
- 신규 분양 단지의 프리미엄 소멸: 입주 시 주변 시세보다 낮아지는 역프리미엄 위험 증가
- 전세 수요 감소로 인한 임대 공실 우려: 전세가 하락과 월세 전환 어려움 동시 발생
- 건설사 부도 위험: 미분양 장기화로 중소 건설사들의 재무 건전성 악화
서울 권역별 거래량·가격 변동 현황
2026년 1월 기준 서울 주요 권역별 아파트 거래량과 가격 변동률을 정리한 표입니다. 투자 지역 선정 시 반드시 참고하여 위험 지역을 피하시기 바랍니다.
| 권역 | 월 거래량 | 전년 대비 변동 | 가격 변동률 |
|---|---|---|---|
| 강남3구 | 480건 | -52% | -2.1% |
| 마포·용산·성동 | 620건 | -48% | -5.3% |
| 강북·노원·도봉 | 720건 | -43% | -11.8% |
| 강서·양천·구로 | 850건 | -46% | -13.5% |
| 송파·강동 | 530건 | -44% | -7.2% |
