2026년 달라진 주택임대차보호법, 몰랐다간 보증금 날립니다! 전월세 신고제부터 계약갱신청구권까지 세입자라면 반드시 알아야 할 핵심 권리가 강화됐는데 70%가 모르고 있습니다. 지금 바로 5분 투자로 내 권리 확인하고 보증금 지키세요.
2026 전월세 신고 의무화 완벽정리
2026년부터 모든 전월세 계약은 30일 이내 신고 의무가 강화됩니다. 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상 계약이 대상이며, 미신고 시 최대 100만원 과태료가 부과됩니다. 계약 체결 후 관할 주민센터 방문 또는 온라인(부동산거래관리시스템)으로 즉시 신고하면 3분이면 완료됩니다.
세입자 보증금 보호받는 방법
확정일자 받기 (계약 당일 필수)
전입신고와 함께 관할 주민센터에서 확정일자를 받아야 보증금 우선변제권이 생깁니다. 당일 처리가 원칙이며, 늦어질 경우 다른 채권자보다 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다.
전입신고 24시간 내 완료
계약 체결 후 실제 입주와 동시에 전입신고를 해야 대항력이 발생합니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 생기므로, 입주 당일 반드시 처리해야 빈틈없이 보호받습니다.
임대인 등기부등본 3개월 내 재확인
입주 후에도 3개월마다 등기부등본을 재확인해 근저당권 설정이나 가압류 여부를 점검하세요. 발견 즉시 임대인에게 해명을 요구하고, 필요시 임차권등기명령 신청으로 보증금을 보호할 수 있습니다.
계약갱신청구권 2년 연장 활용법
2026년에도 세입자는 최초 계약 종료 시 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 통보하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 단, 재계약 시 월세는 최대 5% 인상까지만 가능하며, 이를 초과하면 무효 처리됩니다. 묵시적 갱신 상태에서도 언제든 청구권 행사가 가능하니, 거주 의사가 있다면 서면 통보로 권리를 지키세요.
계약 전 필수 체크리스트 5가지
계약서 쓰기 전 이것만 확인하면 사기 계약 100% 예방됩니다. 등기부등본의 근저당권 금액이 보증금보다 크면 위험하고, 임대인 신분증과 등기부 소유자 일치 여부는 필수입니다.
- 등기부등본에서 근저당권·가압류·가등기 여부 확인 (발급 후 3일 이내 최신본)
- 임대인 신분증과 등기부 소유자 동일인 확인 (대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수)
- 계약서에 특약사항 꼼꼼히 기재 (수리 책임, 중개보수, 임대차 목적 명시)
- 보증금 지급 전 등기부 재확인 (계약일과 잔금일 사이 근저당 설정 여부)
- 임대차 목적물 현황 사진 촬영 및 보관 (퇴거 시 원상복구 분쟁 대비)
계약 유형별 보증금 보호 한도표
주택 소재지와 보증금 규모에 따라 우선변제 한도가 다릅니다. 아래 표에서 내 계약의 보호 범위를 확인하고, 초과분은 별도 보험 가입을 고려하세요.
| 지역 | 소액보증금 범위 | 우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 7천만원 이하 | 5,100만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 5천만원 이하 | 4,500만원 |
| 광역시 (인천/경기 제외) | 1억 3천만원 이하 | 3,900만원 |
| 기타 지역 | 9천만원 이하 | 2,700만원 |
